2025年成都二手房贷款政策全景透视：松绑、分化与风险防控

成都二手房贷款政策在2025年迎来结构性变革，三大调整方向重塑市场逻辑——限购全面退出、公积金精细化分层、商贷利率触底。本文结合最新政策与实操案例，深度解析政策红利与隐性门槛。

一、限购取消与区域化核验：释放购买力重构信贷逻辑

（1）全域不限购的深层影响

2024年4月28日，成都全面取消实施7年的限购政策，全市住房交易不再审核户籍、社保及购房套数。这一政策直接激活两类需求：

• 跨城购房群体：非成都户籍者无需社保即可购房，但银行对外地户口执行差异化信贷（首付比例25%-40%）；

• 多套房持有者：本地家庭购房套数限制取消，但二套以上房贷利率仍按3.3%执行。

（2）区域化核验的套数认定新规

贷款资格审查范围从“全市”收缩至“拟购住房所在区县”：

• 案例：在成华区有2套房，于锦江区购房时，若锦江区无房仍可按首套房利率（3.0%）申请贷款；

• 置换激励：若将成华区房产挂牌出售，锦江区购房首付比例可降至15%。

数据印证：2025年1-5月，因区域核减政策享受首套利率的购房者占比达38%，其中改善型需求占72%。

二、公积金贷款精细化：普惠与风控的再平衡

（1）利率与额度双降下的普惠红利

2025年公积金利率创历史新低：

• 首套房：5年以上利率2.6%（较2024年降25BP），首付20%；

• 二套房：利率3.325%，首付30%。
  额度跃升：双缴存人家庭最高100万元，多子女家庭及“以旧换新”购房者再上浮20%至120万元。

（2）风控条款的隐形加码

尽管官方取消房龄歧视（原“超10年老房首付+10%”废止），但实操中仍存在隐性限制

信用惩戒：近2年内出现“连三累六”逾期记录者，首付比例需额外提高5%-10%。

（3）工具创新打通梗阻

• 商转公“借新还旧”：无需自筹资金结清商贷，直接转换贷款性质，月供最高降30%；

• 公积金直付首付：2024年9月起，购买新房可提取公积金余额直转监管账户（二手房暂不支持）。

三、商业贷款创新低：利率触底与结构性红利

（1）LPR机制下的利率探底

2025年5月20日，5年期以上LPR降至3.5%，银行执行差异化加点：

（2）特定群体的信贷松绑

• 多孩家庭特权：名下已有2套房，若为二孩及以上家庭，购买第三套房仍可享受首套房利率（3.0%）；

• “三倍热盘”限售：网红楼盘需持有满5年方可转让，防止短期套利。

四、政策联动效应：工具组合的乘数作用

（1）“带押过户”加速流转

成都全域推行存量房交易资金跨银行封闭监管，免除卖家赎楼环节：

• 平均节省交易周期15天，2025年办理量同比激增163%；

• 与“以旧换新”结合，出售旧房后6个月内购新房可享契税补贴。

（2）存量房贷利率下调释放消费力

2025年1月1日起，存量公积金贷款利率自动下调至2.85%（5年以上首套），100万贷款月供省135元；商业存量贷高于LPR-30BP的同步下调至3.2%，惠及超200万家庭。

五、实操风险提示：政策红利下的暗礁

（1）评估价缩水引发首付缺口

银行按“合同价、评估价、参考价三取低”核定贷款基数，主城区老破小学区房评估价普遍低于市场价20%，需预留15%资金缺口。

（2）利率“双轨制”的博弈策略

新受理贷款执行LPR-50BP（3.0%），而已审批未放款贷款可能维持LPR-60BP（2.9%）：

• 对策：优先选择允许“审批锁价”的银行（如成都银行），避免放款前利率跳升。

（3）非户籍客群的隐性成本

外地购房者面临三重挤压：

• 首付比例普提10%（如本地客15%→非户籍25%）

• 利率上浮0.1-0.3个百分点

• 需提供连续12个月本地社保（补缴无效）

六、未来趋势：宽松基调下的结构性调整

1. LPR下行通道开启：多家机构预测2025年内LPR再降20-60BP，首套房利率或进入“2字头”；

2. 公积金再优化方向：或延长贷款年限至退休后5年，破解老房贷款困局；

3. 区域分化加剧：天府新区、高新区贷款额度占比超50%，近郊区域通过降低首付吸引外溢需求。

历史镜鉴：2016年限购启动时成都房价中位数1.2万/㎡，2025年全面松绑后中位数达2.8万/㎡——政策周期从未改变价值逻辑，核心区次新房仍是抵御信贷波动的硬通货。