导读：从2009年初的恢复性上涨到如今的快速上涨，商品房成交量和销售均价持续高烧，一些违规现象有所抬头，对成都市房地产市场造成不利影响。近日成都出台两大新规抑制房价。

昨日，成都市房管局召开新闻发布会，新出台的《成都市商品房预售方案管理暂行规定》《成都市商品房预售网上签约暂行规定》将于今年2月1日正式实施。两个文件都将剑指捂盘惜售、随意涨价等不规范行为，要求预售方案须经审核并在现场和网上同时公示，开发企业需严格按照方案执行；自留房源在预售许可前明确，初始登记前不得上市交易；楼盘调价先申报，新价公示前必须按原价销售……而房管部门也将通过关闭网签系统暂停销售等“处罚措施”，对开发企业的违规行为进行打击。

 

现状

 

商品房预售方案过去虽然也是商品房预售许可的要件之一，但由于没有具体的规定，对商品房预售方案的监管着力不大。

 

措施

 

预售方案须经审核 标清可售房源

 

“商品房预售，其预售方案须经审核，方案应予以公示，房地产开发企业应严格按照方案执行。”相关负责人告诉记者，此次出台的《暂行规定》明确，房地产开发企业申请商品房预售许可时，应将商品房预售方案提交房产管理部门审核，而房地产开发企业提交的预售方案，必须按照《暂行规定》要求明确开盘时间、房源、价格等9大方面的内容。开发企业在销售时要严格执行经过审核的预售方案。

 

据介绍，商品房预售方案应包括：商品房项目（以建设工程规划许可证许可的范围为依据，下同）的基本情况，包括项目名称、坐落、土地用途、项目总规模、容积率、绿地率等；商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；房地产开发企业保留自有房产的位置、面积、套数（间数）等情况；本次预售商品房的可售房源幢数、套数（间数）、建筑面积、销售均价；本次预售商品房的可售房源表（含每套房屋的房号、面积、销售总价、房屋性质等）；开始销售日期、签约销售流程；销售方式和项目商品房销售人员情况。委托经纪机构销售的，经纪机构应当取得房产管理部门的备案证书。

 

“这样一来，开发商的房源情况、开盘时间就非常清楚了，不再只是售楼小姐的口头承诺。”相关负责人表示，为了确保房地产开发企业预售方案执行，要求审核后的商品房预售方案列入销售现场信息披露“文件（文本）公示栏（台）”内容进行现场公示，同时其主要内容在网签系统也要进行公示。《暂行规定》还规定，对于已审核的商品房预售方案一般不得变更，确需变更的，应重新申报。

 

“在此基础上，房管部门也将加大监管力度，对房地产开发企业备案和销售现场公示的销售方案是否一致，执行是否到位将进行严格检查。”相关负责人告诉记者，

 

“这样一来，通过销售方案的规范，购房者对房地产开发企业销售楼盘的情况能有所了解，对打击捂盘销售有着重要的作用。”

 

现状

 

好不容易挑选了一套自己的户型，可售楼小姐却说这个是自留房屋，不卖。没过多久，这套房子却卖了出来，只是价格高了不少。

 

措施

 

自留房提前公示 办大产权前不得卖

 

针对一些房地产开发企业通过“自留房屋”的方式变相囤积房源的情形，《预售方案管理暂行规定》专门明确，房地产开发企业应当在商品房预售方案内列明自留房屋的情况。而商品住宅项目保留自有房产的应当符合“少量、合理”原则。对于商品房预售方案确定的保留自有房产，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。简单来说，就是对于房地产开发企业的自留房屋在没有拿到大产权以前，不能上市交易。

 

而针对当前商品房销售中“少量多次”申请预售、“捂盘惜售”有所抬头的情况，《预售方案管理暂行规定》明确，房地产开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模，商品住宅项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可。对已经办理预售许可的房源，房地产开发企业须一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售。为了让购房者能“明白”购房，《暂行规定》中要求预售方案中要写明本次预售的可售房源表，包括每套房屋的房号、面积、销售总价等情况。“具体到每一套房源的单元、房号，老百姓就能够在购房前清楚掌握可售房源情况。”